20대부터 시작하는 부동산 공부_요약

소개글

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목차

0. 부동산의 흐름
1. 부동산은 상승흐름에 투자하는 것이다.
2. 결국은 아파트의 공급에 귀결된다.
3. 전세가를 확인하자.
4. 정부정책에 속지 말고 잘 들여다보자.
5. 금리
6. 분양
5. 기타

본문내용

0. 부동산의 흐름

● 상승기 초반
- 전세 수요가 매매 수요로 변경되면서 상승하는 기간을 상승 흐름 초반이라고 부릅니다.
이때 일어나는 특징은 ‘매매가 상승, 전세가 상승, 전세가율 상승’입니다. 그리고 하나의
특징은 ‘미분양 감소’입니다.
- 전세가 상승으로 전세 수요가 매매 수요로 넘어가게 됩니다. 매매가와 전세가가 모두 상승하는 시기가 상승기 초반입니다.
- 매매가를 밀어 올리는 원인이 전셋값이라는 겁니다. 오랜 하락 기간 동안 건설사의 분양이 멈췄고 시장에 공급 물량이 부족해진 탓.
- 상승 흐름 초반에서 중반으로 넘어가는 시기는 전세가율이 가장 높은 시점입니다. 이때 투자하면 투자금도 적게 들며 수익률을 극대화할 수 있습니다. 투자 난도가 가장 낮습니다. 따라서 이 시기에 투잫나ᅟᅳᆫ 것이 중요하며, 이는 절대적인 부동산 공부가 선행되어 본인 스스로 확신을 가지고 있을 때 가능합니다.
- 전세가율 60% 정도 선에서 전세 거주자들이 매매 수요로 이동합니다. 기준이 되는 수치는 항상 변할 수 있다. 금리가 변동되면 이 기준은 변할 수 있다.
- 다음 부동산 사이클에서 전세가율이 50~55% 부근 도달하면 실거주할 집을 대출을 이용하여 매매하고(상승 흐름 초반 규제 완화 상태) 그리고 점점 전세가율이 올라가면 갭투자로 주택 수를 늘려가는 전략을 사용하시면 됩니다.
- 노후도가 심할수록 전세가격 상승 폭은 낮아집니다. 전세가율은 상승 흐름 전환을 확인하는 지표이긴 하나 절대 수치는 아니라는 점을 명심하시기 바랍니다.

● 상승흐름 중반
- 이때 시장의 특징은 ‘매매가 상승, 전세가 상승, 전세가율 하락’
- 상승기 중반의 가장 큰 특징은 투자자가 붙기 시작하는 시점이라는 것입니다.
- 매수 수요(실거주+투자자)가 늘어나기 시작합니다.
- 상승 흐름 초반과 다른 점은 투자자들이 붙으며 매매가도 급격히 상승하기 시작
- 매매가가 전세가보다 더욱 가파르게 올라간다는 점
* 매수 수요 증가의 원인 -> 실거주+투자자 증가
매매 시에 대출을 이용하거나 갭투자를 활용한 레버리지 투자도 가능하므로 실수요만 있는 전세가보다 더 급하게 가격이 상승

참고 자료

없음