[민법총칙]부동산의 이중매매와 제103조 위반의 문제

소개글

민법상의 주요논점의 하나로 `부동산의 이중매매`의 문제를 들 수 있습니다. 이것이 민법 제103조의 반사회질서의 법률행위에 해당하는지가 문제가 됩니다. 여기서는 부동산의 이중매매가 유효한 경우와 무효인 경우를 구별하여 각각의 법률관계가 어떻게 달라지는가 그리고 관련되는 판례를 참고정리하여 검토를 하였습니다[목차 참고].
시험대비, 과제물작성에 좋은 참고자료가 되길 바랍니다.

목차

부동산 이중매매와 제103조 위반문제

I. 서설
1. 의의
2. 문제의 소재

II. 이중매매의 유효성 여부 판단의 기준

III. 이중매매가 유효한 경우의 법률관계
1. 매도인과 제2매수인간의 관계
2. 매도인과 제1매수인간의 관계
(1)채무불이행(이행불능)책임
1)손해배상책임
2)대상청구권
①인정여부
②인정요건
3)계약해제
(2)불법행위책임
3. 제1매수인과 제2매수인간의 관계
(1)제2매수인에 의한 제3자의 채권침해
(2)제1매수인의 채권자취소권의 행사
1)소유권이전등기청구권의 보전을 위한 채권자취소권 행사 가부
2)채무불이행에 대한 손해배상청구권의 보전을 위한 채권자취소권 행사 가부

IV. 이중매매가 무효인 경우의 법률관계
1. 무효인 이중매매로 인한 급부의 회수방법
(1)매도인의 제2매수인에 대한 등기말소청구권의 제1매수인의 대위행사 가부
1)채권자대위권의 행사요건 충족여부
2)불법원인급여와의 관계(피대위권리의 존부 검토)
①문제점
②불법원인급여의 관계에 관한 견해의 대립
③판례의 태도
④검토
(2)채권자취소권
2. 불법행위에 기한 손해배상청구권
(1)매도인의 불법행위책임
(2)제2매수인의 불법행위책임
(3)공동불법행위책임
3. 선의의 전득자의 법률상 지위
(1)문제점
(2)담보책임
(3)제108조 제2항 유추적용
(4)제3자에 의한 채권침해

V. 관련되는 판례의 정리
1. 대판 1995.6.30 94다52416
2. 대판 1963.3.28 62다862
3. 대판 1975.8.19 74다2243
4. 대판 1997.7.25 97다362
5. 대판 1985.11.26 85다카1580
6. 대판 1993.12.10 93다12947

[참고문헌]

본문내용

I. 서설
1. 의의
부동산의 이중매매란 매도인이 특정부동산에 관하여 매매계약을 체결하고 등기․인도 등을 하지 않은 상황에서, 다른 사람(제2매수인)과 동일 목적물에 관한 매매계약을 체결하는 것을 말한다. 이러한 이중매매는 우리 민법이 물권변동에 관해 형식주의를 취하고 있기 때문에 가능한 현상이다.

2. 문제의 소재
(1)먼저 이중매매(제2의 매매계약)의 유효성 여부(제103조 위반여부)가 문제된다.
(2)유효인 경우에는 1)매도인과 제1매수인의 관계에서 이행불능으로 인한 손해배상청구권, 대상청구권, 계약해제권, 불법행위책임이 문제되고, 2)제1매수인과 제2매수인의 관계에서는 제3자의 채권침해,채권자취소권이 문제된다.
(3)무효인 경우에는 1)제1매수인의 급부의 회수방법과 관련하여 채권자대위권(불법원인급여와 관련), 채권자취소권의 인정여부가 문제되며, 2)제1매수인의 손해배상청구권과 관련하여 매도인과 제2매수인(제3자의 채권침해)의 불법행위책임이 문제된다.
(4)마지막으로 선의의 전득자 보호도 문제가 된다.

II. 이중매매의 유효성 여부 판단의 기준

이중매매는 계약자유의 원칙, 채권의 상대성원칙 및 채권자평등의 원칙에 비추어 원칙적으로 유효하다. 따라서 물권변동의 형식주의 원칙상 먼저 등기를 갖춘자가 소유권을 취득한다. 다만 통설과 판례는 이중매매는 제2매수인이 부동산의 매도인에게 이중매매를 종용한 것과 같이 매도인의 배임행위에 적극가담한 경우에 반사회질서 행위로서 제103조에 위반하여 무효가 된다고 한다(93다55289). 이때 ‘적극가담한 행위’라 함은 다른 사람에게 팔린 사정을 알고 다시 팔라고 한 사정이 있을 정도로는 부족하고(75다1780), 타인과의 매매사실을 알면서 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도가 되어야 한다(81다카197).
판례는 형제간에 이루어진 이중매매는 적극가담의 사실을 추정하였다(78다274). 제2의 법률행위도 매매에 국한되지 않고, 증여(83다카57)․강제경매에 따른 경락(85다카1580)․매도담보의 설정(82다카672)의 경우에도 무효가 된다. 한편, 매매계약에서 계약금이 교부된 경우에는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있으므로, 배임적 이중매매가 되는 것은 제1의 매매계약에 있어서 적어도 중도금이 교부된 이후에 문제될 것이다.

III. 이중매매가 유효한 경우의 법률관계

1. 매도인과 제2매수인간의 관계
제2의 매매계약이 유효하므로 특별한 문제가 없다.

2. 매도인과 제1매수인간의 관계

(1)채무불이행(이행불능)책임
1)손해배상책임
제2매수인이 소유권을 취득한 결과 매도인의 제1매수인에 대한 소유권이전의무는 이행불능상태에 빠지게 된다(65다947). 따라서 손해배상청구(제390조)가 가능하고 그 성질은 전보배상이다. 그리고 배상액 산정시기는 이행불능이 발생한 때(제2매수인에게 이전등기를 마친 때)를 기준으로 하고 그 이후 시가앙등으로 인한 손해는 특별손해에 해당한다(67다836).

참고 자료

[참고문헌]
김형배, 민법학강의 민법총칙편 (신조사 2004)
곽윤직, 민법총칙 (박영사 2004)
김종원, 핵심정리민법 (고시연구사 2004)
권순한, 요해민법 I (도서출판 학우 2004)
강양원, 뉴에이스 민법 (네오시스 2004)
임영호, 민법의 정리 (유스티니아누스 2003)
저명교수엄선 700제 민법, (법률저널 2005)