부동산 실명제의 의미와 투기지역과 투기과열지구의 차이점

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부동산 실명제의 의미와 투기지역과 투기과열지구의 차이점을 알아보기로 하자

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부동산 실명제는 1995년 7월1일부터 시행되었으며 실명전환을 위한 유예기간을 1996년 6월30일까지 1년을 상정하였다. 이것은 그 동안 차명을 통해 탈세와 탈법으로 부동산 투기를 하던 것을 막겠다는 정부의 정책이다. 그 동안 차명거래의 가장 대표적인 것은 명의신탁으로서 부동산의 실질소유자가 타인이름으로 등기하는 것이다. 실소유자와 명의대여자는 이러한 거래사실을 공증이나 내부계약을 통해 약정하여 형식상 소유자가 자신의 이익을 위해 임의로 사용하거나 처분할 수 없게 하였다. 따라서 명의신탁은 부동산투기와 세금을 회피할 수 있는 수단이었다. 그러나, 부동산 실명제에 따라 명의신탁은 신탁법에 의한 신탁등기, 가등기담보 등에 관한 법률에 의한 채무변제목적의 양도담보, 종중재산의 경우를 제외하고는 불가능하게 되었다. 구체적 실시방안은 모든 부동산의 명의신탁에 의한 타인명의의 등기를 금지한다. 명의신탁일 경우에는 법률적 효력이 무효화 되며 유예기간이 지난 후 금지된 명의신탁으로 부동산등기를 하면 형사처벌(징역 5년) 또는 과징금(부동산가액의 30%)을 부과한다. 명의신탁이란 실제 소유자를 신탁자, 명의상 소유자로 된 사람을 수탁자라고 하며, 부동산의 명의신탁은 그 부동산에 관하여 소유권 등기를 다른 사람 이름으로 해놓고, 신탁자와 수탁자 사이에서 공증을 거친 소유권 확인증서를 따로 만들어 놓음으로써 이루어진다. 명의신탁이 된 재산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서는 소유권이 그대로 신탁자에게 있지만, 대외관계 또는 제3자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자에게 이전 귀속된다. 따라서, 수탁자가 신탁자의 승낙없이 신탁재산을 처분할 때에는 제3취득자는 선의,악의를 불문하고 적법하게 소유권을 취득하게 된다.

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