공인중개사 1차 기출문제 22회 (2011.11.23)

자격시험 국가전문자격 공인중개사 1차category

공인중개사 1차 기출문제 2011년 22회 (2011.11.23)

1. 자격요약

□자격명 :: 공인중개사 1차
□영문명 :: Licensed Real Estate Agent
□관련부처 :: 국토교통부
□시행기관 :: 한국산업인력공단
□응시자격 :: 제한없음
□자격분류 :: 국가전문자격증
□홈페이지 :: www.q-net.or.kr
□자격증 관계도: 공인중개사 1차, 공인중개사 2차(1교시), 공인중개사 2차(2교시)

2. 자격정보

□ 공인중개사 1차 기출문제

○ 한국산업인력공단에서 시행하는 공인중개사 시험에 합격하여 그 자격을 취득한 자를 말함.

○ 공인중개사 자격증을 취득한 후, 중개사무소 개설등록을 하려면 등록신청일 전 1년 이내에 시·도지사가 실시하는 실무교육(실무수습 포함)을 받아야 함. (공인중개사법 제34조)

□ 주요특징

○ 일정한 수수료를 받고 토지나 주택 등 중개 대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 기타 권리의 득실, 변경에 관한 행위의 알선, 중개 행위를 수행.

- 중개란 중개대상물(토지, 건축물과 그 밖의 토지의 정착물, 기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건)에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함. (공인중개사법 제3조)

○ 토지, 건축물의 부동산 중개업 외에도 부동산관리, 개발, 분양 대행, 경 · 공매 대상물의 입찰 신청 대리 혹은 매수 신청 대리 등을 수행.

공인중개사 시험은 법률계 자격증 시험 중에서 가장 기본적인 시험으로 평가되지만 최근에는 시험 난이도가 점차 높아지고 있다.

○ 시험은 응시자격에 제한이 없으며, 1차 시험(2과목)과 2차 시험(3과목)으로 구분하여 같은 날에 시행.

- 모두 객관식 5지 선택형으로 출제되며, 절대평가 방식으로 매 과목 40점 이상, 평균 60점 이상이면 합격.

- 보통 1차와 2차 시험으로 분리된 자격시험은 1차를 합격한 후에만 2차를 응시할 수 있으나, 공인중개사 시험은 1차와 2차의 동시 응시가 가능함.

□ 진로 및 전망

○ 취업

- 기존 중개사업소, 부동산 투자신탁회사, 외국인투자중개법인 등 부동산 관련회사에 취업 가능.

- 일반기업의 부동산팀이나 관재팀에도 취업이 가능하며, 승급우대와 자격증 수당 등이 지급되기도 함.

○ 창업

- 공인중개사 시험을 합격하면 바로 중개소를 개업 가능.

○ 컨설팅

- 종래의 부동산 중개사무소의 개업 외에 최근에는 부동산의 입지환경과 특성을 조사, 분석하여 부동산 이용을 최대화 할 수 있는 방안을 연구하고 자문하는 컨설팅업이 자리를 잡아가고 있음.

3. 시험정보

□ 시험일정 ( 원서접수 첫날 10:00부터 마지막 날 18:00까지 )

구분	필기원서접수 (인터넷)	필기시험	필기합격 (예정자)발표
2023년 정기 1회	2023.08.07 ~ 2023.08.11	2023.10.28	2023.11.29

□ 수수료

○필기 : 13,700원

□ 취득방법

○ 시험과목

- 필기

1) 부동산학개론(부동산감정평가론 포함)
2) 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

○ 검정방법

- 필기 : 객관식 5지 택일형 과목당 40문항(과목당 50분)

○ 합격기준

- 필기 : 100점을 만점으로 하여 과목당 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상

○ 제한시간

- 필기 : 100분

1 과목 : 부동산학개론

1. 부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?

①	경제적 개념의 부동산은 자본, 자산으로서의 특성을 지닌다.
②	좁은 의미의 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
③	준(準)부동산은 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 넓은 의미의 부동산에 포함된다.
④	부동산의 물리적 개념은 부동산활동의 대상인 유형(有形)적 측면의 부동산을 이해하는데 도움이 된다.
⑤	토지는 생산재이지만 소비재는 아니다.

2. 건물의 내용연수와 생애주기에 관한 설명으로 옳은 것은?

ㄱ. 건물 이용으로 인한 마멸 및 파손, 시간의 경과 등으로 생기는 노후화 때문에 사용이 불가능하게 될 때까지 버팀 연수
ㄴ. 건물의 물리적 유용성이 가장 높게 나타나는 단계

①	ㄱ-경제적 내용연수, ㄴ-신축단계
②	ㄱ-물리적 내용연수, ㄴ-안정단계
③	ㄱ-경제적 내용연수, ㄴ-안정단계
④	ㄱ-기능적 내용연수, ㄴ-안정단계
⑤	ㄱ-물리적 내용연수, ㄴ-신축단계

3. 상권과 관련된 내용으로 틀린 것은?

①	상권은 점포의 매출이 발생하는 구역을 정의하는 공간 개념으로 상품이나 서비스의 종류에 따라 규모가 다르다.
②	일반적으로 상품이나 서비스의 구입 빈도가 낮을수록 상권의 규모는 작다.
③	상권획정을 위한 접근법으로는 공간독점접근법, 시장침투접근법, 분산시장접근법이 있는데 고급 가구점과 같은 전문품점의 경우 분산시장접근법이 유용하다.
④	컨버스(P. D. Converse)는 경쟁하는 두 도시에 각각 입지해 있는 소매시설간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 레일리(W. J. Reilly)의 소매중력모형을 수정했다.
⑤	허프(D. L. Huff)는 상권분석에서 결정론적인 접근보다 확률론적인 접근이 필요하다고 보았다.

4. 지대에 관한 설명으로 틀린 것은?
5. 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다.
ㄴ. 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다.
ㄷ. 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접연결되지 않은 한 한 필지의 토지를 말한다.
ㄹ. 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다.
ㅁ. 후보지는 인위적·자연적·행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다.
6. 부동산마케팅에 관한 설명으로 옳은 것은?
7. 부동산시장과 효율적 시장이론에 관한 설명으로 틀린 것은?
8. 부동산의 특성으로 인해 파생되는 특징에 관한 설명 중 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
( ㄱ )은 부동산활동을 국지화시켜 지역적으로 특화되게 하며, ( ㄴ )은 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차 시장의 발달 근거가 된다. 그리고 ( ㄷ )은 최유효이용의 성립근거가 되며, ( ㄹ )은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품 간 대체 관계를 제약할 수 있다.
9. 시장상황별 추정 수익률의 예상치가 다음과 같은 부동산의 기대수익률과 분산은?(문제 오류로 실제 시험에서는 모두 정답 처리되었습니다. 여기서는 1번을 누르면 정답 처리 됩니다.)
10. 부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?
11. 현금흐름이 다음과 같은 투자안을 순현재가치가 큰 순서대로 나열한 것은?(단, 할인율 연 10%, 사업기간은 1년임)
12. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?
13. 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 공중, 지표, 지하를 포함하는 3차원 공간을 대상으로 전개한다.
ㄴ. 사회성·공공성이 있는 재산을 다루므로, 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없으나 부동산 업자에게는 높은 윤리성이 요구된다.
ㄷ. 일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려하에 결정되고 실행된다.
ㄹ. 부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으며, 체계화된 이론 활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다.
ㅁ. 부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는 속성 때문이다.
14. 부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?
15. 최근 부동산시장에서 소형아파트의 임대료가 10% 상승함에 따라 소형아파트의 임대수요량은 5% 감소한 반면 오피스텔의 임대수요는 7% 증가했다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 불변임)
- 소형아파트 수요의 가격탄력성 : ( ㄱ )
- 소형아파트와 오피스텔의 관계 : ( ㄴ )
16. 외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)
17. A는 부동산자금을 마련하기 위하여 20×1년 1월 1일 현재, 2년 동안 매년 연말 2,000원씩을 불입하는 투자 상품에 가입했다. 투자 상품의 이자율이 연 10%라면, 이 상품의 현재가치는?(단, 십원단위 이하는 절사함)
18. 공공재에 관한 설명으로 틀린 것은?
19. 우리나라의 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?
20. 유량(flow)과 저량(stock)의 설명으로 옳은 것은?
21. 주택금융과 관련된 다음 상황에서 옳은 것은?(단, 다른 조건과 가정은 배제함)
ㄱ. A는 총부채상환비율(debt to income) 이 적영되지 않는 지역에 소재하는 주택매입을 위해 담보안정비율(loan to value) 50%를 적용하여 주택담보대출 2억원을 받으려 할 때, A가 매입하고자 하는 주택의 담보평가가격은 얼마 이상이어야 하나?
ㄴ. 담보인정비율은 적용되지 않으나 총부채상환비율이 40%인 지역에서 연소득 4천만원인 B가 매월 원리금균등분할 상환액 150만원인 주택담보대출을 받으려 할 때, B의 대출가능여부는?
22. 일반 기업대출과 부동산금융에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?
23. 법령을 기준으로 현재 우리나라에서 시행되고 있는 부동산정책이 아닌 것은?
24. 부동산의 가격발생요인에 관한 설명으로 틀린 것은?
25. 부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)
26. 부동산증권에 관한 설명으로 틀린 것은?
27. 주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)
28. 부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)
29. 다음은 부동산회사의 부채비율에 관한 내용이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
30. 우리나라의 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?
31. 다음 자금조달방법 중 부채금융(debt financing)을 모두 고른 것은?
ㄱ. 조인트벤처 (joint venture)
ㄴ. 자산유동화증권 (asset-backed securities)
ㄷ. 주택상환사채
ㄹ. 공모(public offering)에 의한 증자
ㅁ. 부동산 신디케이트(syndicate)
32. 다음 부동산투자 타당성분석 방법 중 할인기법이 아닌 것은?
ㄱ. 순현가 (net present value) 법
ㄴ. 회수기간 (payback period) 법
ㄷ. 내부수익률 (internal rate of return) 법
ㄹ. 수익성지수 (profitability index) 법
ㅁ. 회계적 수익률 (accouting rate of return) 법
33. 부동산의 경기순환과 변동에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)
34. 도시공간구조 및 입지에 관한 설명으로 옳은 것은?
35. 부동산 가격공시제도에 관한 설명으로 틀린 것은?
36. 다음의 자료로 평가한 부동산의 가치는?
- 임대단위 : 원룸 20개실
- 실당 예상 임대료 : 600,000원/년
- 공실 및 대손손실 : 가능조소득의 5%
- 재산세 : 200,000원/년
- 개인 업무비 : 300,000원/년
- 수선비 : 600,000원/년
- 관리비 : 600,000원/년
- 소유자 급여 : 800,000원/년
- 5년 후 복귀가치 : 800,000,000원
- 5년 간 연금의 현가계수 : 4.2
- 5년 후 일시불의 현가계수 : 0.75
37. 자본회수에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 잔여환원법의 투하자본 회수방법으로는 직선환원법, 감채기금환원법, 평준연금환원법이 있다.
ㄴ. 직선환원법 및 감채기금환원법은 매 기간마다 순영업소득이 감소한다고 가정하는 반면 평준연금환원법에서는 매 기간마다 순영업소득이 일정하다고 가정한다.
ㄷ. 감채기급환원법은 자본회수분을 재투자하는 것으로 가정하는데 이 때 재투자율은 안전율로 한다.
ㄹ. 잔여환원법에서 평가가치의 크기는 다른 조건이 동일할 때 직선환원법 적용 시 가장 크고 평준연금환원법 적용 시 가장 작다.
ㅁ. 저당지분환원법에서는 매 기간의 순영업소득에서 별도의 자본회수를 하지 않는다.
38. 최유효이용에 관한 설명으로 틀린 것은?
39. 최근 신축한 주택(토지 300m², 건물 500m²)을 91,000,000원에 매도의뢰 했으나 85,500,000원에 거래되었는데, 이는 매도자의 급박한 사정으로 인하여 정상거래가격대비 5% 저가(低價)로 매도한 것이다. 이 건물은 매도자가 최근 82,000원/m²에 직접 건축한 것으로 유사 건물의 재조달원가는 거래시점 현재 90,000원/m²이 일반적이다. 이 주택의 토지평가액은?(단, 건물의 신축시점과 거래시점은 동일함)
40. 감정평가의 분류 및 부동산 가격제원칙에 관한 설명 중 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
- 1필의 토지 일부분이 도시계획시설에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는 것은 ( ㄱ ) 이다.
- 도심지역의 공업용지가 동일한 횽용을 가지고 있는 외곽지역의 공업용지보다 시장가격이 더 높은 현상은 ( ㄴ ) 에 의해서 설명 가능하다.

2 과목 : 민법 및 민사특별법

41. 단독행위가 아닌 것은?
42. 대리권의 범위가 명확하지 않은 임의대리인이 일반적으로 할 수 있는 행위가 아닌 것은?
43. 甲이 자기 소유의 고화(古畵) 한 점을 乙에게 960만원에 매도할 의사로 청약하였는데 청약서에는 690만원으로 기재되어 매매계약이 체결되었다. 甲의 진의를 알 수 있는 다른 해석 자료가 없어서 690만원에 매매계약이 성립한 것으로 보는 법률행위의 해석 방법은?(단, 甲의 착오로 인한 취소가능성은 논외로 함)
44. 의사표시의 효력발생에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
45. 반사회질서의 법률행위로서 무효라고 볼 수 없는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
ㄱ. 범죄행위로 조성된 '비자금'을 소극적으로 은닉하기 위하여 임치하는 행위
ㄴ. 피상속인이 제3자에게 토지를 매각한 사실을 알고 있는 자가 그 사정을 모르는 상속인을 적극적으로 기망하여 그 토지를 자신이 매수한 행위
ㄷ. 강제집행을 면할 목적으로 부동산에 허위의 근저당권을 설정하는 행위
ㄹ. 양도소득세를 회피할 목적으로 실제 거래대금보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하여 매매계약을 체결한 행위
46. 甲은 강제집행을 면하기 위하여 乙과 통모하여 그의 부동산을 매매의 형식을 빌려 乙 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 乙은 그 사정을 모르는 丙에게 저당권을 설정해 주면서 금원을 차용하였다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
47. 법률행위의 무효 또는 취소에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
48. 권한을 넘은 표현대리에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
49. 무권대리인 乙이 甲의 토지를 丙에게 매도하고 인도와 동시에 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
50. 법률행위의 조건에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
51. 물권의 변동에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
52. 등기하여야 물권변동의 효력이 생기는 것은?
53. 등기에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
54. 혼동에 의한 물권소멸에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
ㄱ. 甲의 토지 위에 乙이 1번 저당권, 丙이 2번 저당권을 가지고 있다가 乙이 증여를 받아 토지소유권을 취득하면 1번 저당권은 소멸한다.
ㄴ. 乙이 甲의 토지 위에 지상권을 설정받고, 丙이 그 지상권 위에 저당권을 취득한 후 乙이 甲으로부터 그 토지를 매수한 경우, 乙의 지상권은 소멸한다.
ㄷ. 甲의 토지를 乙이 점유하다가 乙이 이 토지의 소유권을 취득하더라도 乙의 점유권은 소멸하지 않는다.
ㄹ. 甲의 토지 위에 乙이 지상권, 丙이 저당권을 가지고 있는 경우, 丙이 그 소유권을 취득하면 丙의 저당권은 소멸한다.
55. 甲의 토지를 무단으로 점유하던 乙이 문서를 위조하여 자기 앞으로 등기를 이전한 다음, 丙에게 매도하여 丙이 소유자로 등기되어 있다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
56. 등기청구권의 법적 성질이 다른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
57. 선의 또는 악의점유를 구별할 실익이 없는 것은?
58. 법정지상권이 성립되는 경우를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
ㄱ. 저당권이 설정된 토지 위에 건물이 축조된 후, 토지의 경매로 인하여 토지와 그 건물이 다른 소유자에게 속하게 된 경우
ㄴ. 토지에 저당권이 설정될 당시 지상에 건물이 존재하고 있었고 그 양자가 동일 소유자에게 속하였다가 그 후 저당권의 실행으로 토지가 매각되기 전에 건물이 제3자에게 양도된 경우
ㄷ. 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 토지 소유자에 의하여 건축 중이었고, 건물의 규모 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전된 후 저당권의 실행으로 토지가 매각된 경우
ㄹ. 동일인 소유의 토지와 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 건물이 철거되고 제3자 소유의 건물이 새로이 축조된 다음, 토지에 관한 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우
59. 저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
60. 부동산의 점유취득시효에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
61. 타인의 토지에 지상권을 취득한 자가 건물을 축조하고 그 건물에 전세권을 설정하여 준 경우에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
62. 저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
63. 동일한 건물에 대하여 서로 다른 사람이 저당권과 유치권을 각각 주장하는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
64. 저당권의 객체가 될 수 없는 권리는?
65. 계약의 성립에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
66. 동시이행의 항변권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
67. 계약의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은?
68. 계약금에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
69. 甲은 자기소유의 주택을 乙에게 매도하는 계약을 체결하면서 대금은 乙이 丙에게 지급하기로 하는 제3자를 위한 계약을 체결하였다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
70. 甲은 자기소유의 주택을 乙에게 매도하는 계약을 체결하였는데, 그 주택의 점유와 등기가 乙에게 이전되기 전에 멸실되었다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
71. 甲의 건물에 대한 甲과 乙 사이의 매매계약의 해제에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
72. 甲이 1만m² 토지를 乙에게 매도하는 계약을 체결하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?
73. 甲이 자기 토지를 乙에게 매도함과 동시에 환매특약을 하였다. 다음 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
74. 임대차에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
75. 집합건물의 관리단과 관리인에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
76. 주택임대차에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
77. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상의 명의신탁에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
ㄱ. 탈법적인 목적이 없다면 사실혼배우자간의 명의신탁은 허용된다.
ㄴ. 이 법에서 허용되는 상호명의신탁의 경우, 공유물분할청구의 소를 제가하여 구분소유적 공유관계를 해소할 수 없다.
ㄷ. 무효인 명의신탁약정에 기하여 타인명의의 등기가 마쳐졌다면 그것은 당연히 불법원인급여에 해당한다고 보아야 한다.
ㄹ. 명의수탁자가 제3자에게 부동산을 처분한 경우, 그 제3자는 선의·악의를 불문하고 소유권을 취득하는 것이 원칙이다.
78. 甲 소유의 대지 위에 있는 甲의 주택을 임차한 乙은 주택임대차보호법상 보증금 중 일정액을 최우선변제 받을 수 있는 소액임차인이다. 다음 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
79. 상가건물 임대차보호법에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
80. 가등기담보 등에 관한 법률에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

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